江门市既有住宅增设电梯指导意见解读
一、出台背景
近年来，社会上对既有住宅增设电梯的需求日益显现，市人大代表、政协委员也纷纷在建议提案中反映该问题。为回应相关诉求，我局会同市规划、国土、质监、消防等部门，在借鉴广州等城市经验的基础上，经反复研究制定了《江门市既有住宅增设电梯指导意见》，并于今年6月印发实施。
二、主要意义
出台《意见》主要是从方便群众办事的角度出发，明确增设电梯的相关流程和所需资料，同时，亦进一步明晰增设电梯遇到的一些常见问题，并从程序上解决由谁申请、如何申请、如何审批以及后续管理四方面问题。
三、编制依据
《意见》主要依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国特种设备安全法》、《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》，并借鉴《广州市既有住宅增设电梯办法》、《佛山市既有住宅加装电梯管理暂行办法》、《厦门市城市既有住宅增设电梯指导意见》制定。
四、主要内容
《意见》共分为八个部分和一个附则，分别为适用范围、实施原则、实施条件、资金筹集、实施主体、组织实施、使用管理及维护、职责分工和附则。其中，实施条件、实施主体、组织实施、使用管理及维护和附则为本《意见》的重点。
（一）关于面积和业主人数的计算方式。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按前项的统计总和计算。
（二）关于影响相邻业主通风、采光和日照标准。这是既有住宅增设电梯的常见问题或主要矛盾点之一，为便于住户之间协调，也为行政审批提供指引，《意见》明确，影响通风、采光的情形包括：梯井（或连廊）位于业主专有部分外墙窗户的正南北（或正东西）投影方向，且与卧室、起居室（厅）窗户的净距小于
（三）关于增设电梯的资金筹集。《意见》明确，增设电梯的资金由业主根据所在楼层等因素协商，按一定分摊比例共同出资。《意见》还规定，业主可按照有关规定提取住房公积金，申请使用房屋专项维修资金。
（四）关于增设电梯的实施主体。《意见》明确，增设电梯的实施主体为同意增设电梯的所有业主（即建设单位），同意增设电梯的所有业主也可以经公证书面委托住宅的原房地产开发企业、物业服务企业、房改房原售房单位、电梯安装企业或个别业主等作为实施主体承担增设电梯的相关工作。《意见》还规定：实施主体或受委托的单位应当承担相关法律、法规规定的工程项目建设单位及特种设备使用单位的责任。
（五）关于增设电梯的组织实施。《意见》明确，实施主体办理增设电梯分八个步骤：1.委托编制增设电梯初步方案；2.将初步方案征求业主意见；3.向规划主管部门申请办理规划审批手续；4.委托勘察和施工图设计；5.办理施工图审查;6.办理施工许可和告知手续;7.办理消防设计备案手续;8. 办理验收备案手续。
(六)关于增设电梯的管理维护。《意见》明确，实施主体可自行或委托物业服务企业、其他单位管理电梯，受委托的物业服务企业或者其他单位应当履行特种设备法律法规规定的电梯使用管理人的义务，承担相应责任。未明确使用管理人的电梯，不得投入使用。
（七）关于利害关系人的权益保护。为维护业主的合法权益，《意见》作了以下规定： 1.设定了公示制度。公示内容包括该梯号（幢）房屋专有部分占该梯号（幢）建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意增设电梯的证明材料、增设电梯设计方案，公示位置在拟增设电梯的工程现场、江门市城乡规划主管部门网站和江门日报同时进行，公示期十天。2.明确了调解机制。若利害关系人在公示期间提出反对意见，由实施主体与利害关系人协商或申请所在街道办（社区居委会）介入协调，并形成书面协调结果。
（八）关于增设电梯的办事指南。为使实施主体进一步明晰办理增设电梯申请所需资料，《意见》（附件）就增设电梯需按建设程序办理规划审批、施工图审查、质量监督申报、施工许可、消防设计备案、电梯安装前告知、竣工验收等手续所需资料分别列出了详细清单。
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2017年7月21日
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